Terima kasih atas pertanyaannya. Dalam situasi yang Anda alami, terdapat prinsip hukum yang penting untuk dipahami, yaitu bahwa penjualan rumah kontrakan tidak serta-merta menghapus perjanjian sewa yang sedang berlangsung.
Dalam praktik, tidak jarang terjadi rumah kontrakan yang sedang disewakan justru dijual oleh pemiliknya sebelum masa sewa si penyewa berakhir. Situasi ini sering memunculkan pertanyaan apakah penyewa harus langsung angkat kaki? Atau justru hak sewanya tetap dilindungi?
Istilah “rumah kontrakan” memang tidak dikenal secara eksplisit dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”). Namun, hubungan hukumnya masuk dalam kategori perjanjian sewa menyewa, sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUHPerdata yang berbunyi:
“Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang terakhir itu.”
Perjanjian sewa menyewa berlaku syarat sahnya perjanjian yang harus dipenuhi, hal ini diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata sebagai berikut:
a. Kesepakatan Para Pihak;
b. Cakap dalam melakukan Perbuatan Hukum;
c. Adanya Objek yang diperjanjikan;
d. Sebab yang halal;
Makna sebab yang halal adalah perjanjian yang dimaksud tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, ketertiban umum, dan kesusilaan. Hak dan kewajiban para pihak selain diatur dalam perjanjian, juga diatur dalam KUHPerdata, yang penjelasannya sebagai berikut:
Hak dan Kewajiban Para Pihak
Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima pembayaran yang telah disepakati oleh pihak penyewa, kemudian kewajiban pihak yang menyewakan adalah:
Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550 ayat 1 KUHPerdata)
Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat 2 KUHPerdata)
Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUHPerdata)
Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUHPerdata)
Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUHPerdata)
Sedangkan hak penyewa adalah menerima barang yang di sewakan dalam keadaan baik, kemudian kewajiban dari pihak penyewa adalah:
Memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik artinya kewajiban memakainya seakan-akan barang tersebut itu kepunyaan sendiri
Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 KUHPerdata)
Hak dan Kewajiban Para Pihak bisa diatur lebih lanjut dalam perjanjian tersendiri, sehingga terbuka ruang untuk menambah klausul atau ketentuan menyangkut hak dan kewajiban Para Pihak tergantung kebutuhan dari para pihak yang telah disepakati.
Apakah pemilik rumah kontrakan dapat menjual rumahnya yang sedang dalam masa sewa?
Pada prinsipnya jual beli rumah kontrakan yang di dalamnya masih terdapat penghuni kontrak tidak dilarang dan jual belinya tidak menghapuskan sewa kontrak yang sedang berlangsung sebagaimana ketentuan Pasal 1576 Ayat (1) KUHPerdata yang berbunyi:
“Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang”.
Berdasarkan penjelasan diatas perlu dilihat kembali isi dari perjanjian sewa yang saudara sepakati, jika terdapat ketentuan yang mengakhiri sewa rumah karena dijual oleh Pemilik, maka hubungan sewa tersebut bisa berakhir, namun jika dalam perjanjian melarang Pemilik menjual rumah kontrakan tersebut dalam masa Sewa dan Pemilik tetap bersikukuh menjual rumah kontrakan, maka perbuatan Penjual dapat dikategorikan sebagai “Wanprestasi” atau ingkar jani. Maka langkah hukum yang dapat ditempuh bagi Penyewa jika Pemilik rumah kontrakan melakukan perbuatan semacam itu adalah sebagai berikut:
Bermusyawarah dengan si Pemilik Rumah dengan harapan agar si Penyewa tetap mendapatkan hak sewanya, bisa dengan cara meminta Pemilik Rumah untuk menyediakan tempat sewa yang sebanding dengan Rumah Sewa sebelumnya atau meminta ganti kerugian kepada Si Pemilik, ganti kerugian yang dimaksud diatur dalam Pasal 1246 KUHPerdata yang berbunyi:
“Biaya, ganti rugi dan bunga, yang boleh dituntut kreditur, terdiri atas kerugian yang telah dideritanya dan keuntungan yang sedianya dapat diperolehnya, tanpa mengurangi pengecualian dan perubahan yang disebut di bawah ini.”
Merujuk pada permasalahan yang saudara hadapi, maka ganti rugi yang dapat dimintakan yaitu:
a. Kompensasi atas kerugian yang nyata-nyata diderita. Dalam hal ini, kerugian Penyewa sebesar sisa biaya sewa sebagaimana telah diperjanjikan;
b. Keuntungan yang diharapkan, apabila kontrakan tersebut digunakan sebagai tempat usaha;
Jika jalur musyawarah yang ditempuh tidak mencapai kata sepakat, maka Penyewa dapat melakukan Gugatan Wanprestasi terhadap Pemilik rumah kontrakan tersebut.
Setelah memahami pengaturannya, dapat disimpulkan bahwa hak sewa tetap melekat pada penyewa meskipun rumah kontrakan dijual atau berpindah kepemilikan. Dalam hal ini, pemilik baru sebagai pihak ketiga di luar perjanjian sewa wajib menghormati perjanjian yang telah disepakati antara penyewa dengan pemilik sebelumnya.
Dengan demikian, secara hukum penyewa tidak wajib mengosongkan rumah hanya karena terjadi jual beli selama masa sewa masih berlangsung. Apabila penyewa dipaksa keluar sebelum waktunya tanpa dasar yang sah, maka penyewa berhak menuntut ganti rugi kepada pihak yang menyewakan atas kerugian yang ditimbulkan.
Konsultasikan Permasalahan Hukum Anda
Artikel ini disusun semata-mata untuk tujuan edukasi dan peningkatan pemahaman hukum, serta tidak dimaksudkan sebagai nasihat hukum yang bersifat spesifik. Untuk memperoleh analisis dan pendampingan yang sesuai dengan permasalahan Anda, konsultasikan langsung dengan Jakarta Law Office.